Der Bundesfinanzhof (BFH) hat geur­teilt, dass gegen die Grund­steuer­wert­fest­stellung im soge­nannten Bundes­modell Ein­spruch ein­gelegt werden kann: Beschluss vom 27. Mai 2024, II B 78/23 (AdV). Des­halb haben die obersten Finanz­behörden der Länder in einem koor­dinier­ten Erlass der vom 24. Juni 2024 „Ansatz eines niedri­geren gemei­nen Werts bei der Bewer­tung des Grund­ver­mögens für Zwecke der Grund­steuer ab 1. Januar 2025 - Aus­setzung der Voll­ziehung (§ 361 AO) von Bescheiden über die Fest­stel­lung des Grund­steuer­werts“ geregelt, dass Grund­stücks­eigen­tümer einen niedri­geren Wert mit einem Gutachten des Gut­achter­aus­schus­ses, eines öffent­lich be­stell­ten und ver­eidig­ten Sach­ver­stän­digen für die Grund­stücks­be­wertung oder einem nach DIN ISO 17042 zer­ti­fi­zier­ten Sach­ver­stän­digen der Immobi­lien­be­wertung wider­legen können (§ 198 (2) BewG).

Sachsen-Anhalt und Branden­burg haben das Bundes­modell übernommen; im Freistaat Sachsen gilt mit Ausnahme der Steuer­mess­zahlen eben­falls das Bundes­modell.

Die Einspruchs­mög­lich­keit beschränkt sich auf das Über­maßverbot: Der ermittelte Verkehrs­wert (§ 194 BauGB) für das gesamte Grund­stück muss mindestens um 40 % vom Ergeb­nis der Grund­steuer­wert­fest­stellung abweichen. Die Kosten des Gutachtens trägt in jedem Fall der Steuer­pflich­tige. Ob es für den Grund­stücks­eigen­tümer wirt­schaft­lich sinn­voll ist, ein Voll­gutach­ten über den Verkehrs­wert zu beauftragen, muss in jedem Einzel­fall entschieden werden. Häufiger Bewertungs­anlass wird sein, wenn der Entwick­lungs­zustand des gesamten Grund­stücks nach § 3 ImmoWertV falsch ange­nom­men wurde (bspw. tat­säch­lich Garten anstelle von bau­reifem Land).

Zu beachten ist, dass das Gutachten nach dz. Stand nur für einen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt gültig ist.

In Einzel­fällen wird mit einer Ver­viel­fachung der Grund­steuer ge­rechnet. Dies kann begrün­det sein, wenn die Bemes­sung der Grund­steuer bis 2025 fehler­haft war; für wenige Grund­stücks­arten wurden auf­grund syste­ma­tischer Fehler zu geringe Grund­steuern fest­ge­setzt.

Differenzierte Wert­ermitt­lung mit um­fas­sen­der Doku­men­tat­ion der recht­lichen Ge­geben­heiten und tat­säch­lichen Eigen­schaften sowie Er­läu­terung aller Ansätze.

Die Bearbeitungs­fristen sind aus­lastungs­abhängig und betragen i. d. R. 6 bis 8 Wochen.

Kurz gefasste Wertermitt­lung ohne detail­lierte Do­ku­men­ta­tion und Erläu­terung der Wert­an­sätze. Er­forder­liche Wert­ermitt­lungs­daten (Wohn-/ Brutto­grund­fläche etc.) und Unter­lagen (Bau­pläne) sind vom Auftrag­geber zur Ver­fü­gung zu stellen. Maß­geb­liche Grund­stücks­beson­der­heiten (z. B. über­große Grund­stücke, Rechte / Lasten, zahl­reiche Schadens­grade, Miet­beson­der­heiten) können ein Hin­de­rungs­grund für die Erstel­lung von Kurz­gut­achten sein. Für auf­wändige Wert­ermittlungs­objekte (z. B. Herren­häuser, Wohn­heime) werden keine Kurz­gut­achten ange­boten.